開發商關于人防車位的小算盤 2023-04-11 本站 法律知識 人防車位是開發商根據《人民防空法》的規定，建設人民防空地下室，然后將之設計成可用于停車的地下停車位，在戰時或重大災難時用于躲避居民。人防車位的產權歸屬國家，平時由開發商管理、使用、收益，但不允許買賣。對于人防車位如何變現，開發商是絞盡了腦汁，現將開發商的做法羅列如下，并進行相應的法律分析。 第一種做法：與業主簽訂人防車位買賣合同。 早期，這是開發商的一貫做法，但違反了相關法律規定。《人民防空法》第二十二條的規定：城市新建民用建筑，應當按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。《人民防空國有資產管理規定》中的第三條明確規定：人防國有資產實行國家統一所有，政府分級監管，單位占有、使用的管理體制。所以，人防車位買賣合同違反法律禁止性規定，合同無效。 第二種做法：與業主簽訂人防車位長期租賃協議。 為作變通，開發商與業主簽訂人防車位長期租賃協議，通常的條款為：業主可長期租賃人防車位，租期等同于國有土地使用期限?！睹穹ǖ洹返谄甙倭阄鍡l規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。江西省《關于進一步規范防空地下室平時使用和維護管理有關問題的通知》（贛人防發〔2012〕5號）第一條明確規定：在目前國家對防空地下室產權尚未明確的情況下，防空地下室平時使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年。所以，人防車位長期租賃協議違反法律禁止性規定，超過部分無效。 第三種做法：與業主簽訂人防車位5年期的租賃協議，但要求業主一次性支付長期的租賃費。 開發商再次變通，與業主簽訂人防車位5年期的租賃協議，但要求業主一次性支付長期的租賃費，通常合同條款為：人防車位租賃期為5年，到期后自動續期，業主一次性支付租金8萬元。江西省《關于進一步規范防空地下室平時使用和維護管理有關問題的通知》（贛人防發〔2012〕5號）第三條明確規定：對開發商違規出售或出租人防車位行為，可向工程所在地人防主管部門投訴。如開發商未告知人防地下室車位性質，將人防車位以買賣或者以長期出租使用權的名義變相買賣防空地下室，雙方對此有爭議的，可以通過自愿協商、仲裁或者訴訟方式解決。所以，此種做法表面上符合法律規定，但屬于以長期出租使用權的名義變相買賣防空地下室，業主可向人防主管部門投訴。 第四種做法：與業主簽訂人防車位使用權轉讓協議。 又一次變通，開發商與業主簽訂人防車位使用權轉讓協議，該協議是否有效？一般司法實踐中認為人防車位使用權轉讓協議不違反法律禁止性規定，也未損害業主、國家的合法權益，為有效合同。如：南昌市中級人民法院（2021）贛01民終310號案件載明：人防車位使用權轉讓合同為合同雙方的真實意思表示，合同內容未違反我國法律法規的強制性規定，該合同合法有效。政府相關部門對人防建設工程的建設規劃即為“平時用途：車庫和設備用房”，開發商投資建設了該人防工程，轉讓平時車庫使用權，未違反人防工程設計規劃的平時用途，合同并約定了戰時或緊急狀態情況下的處理方式。又如：最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官會議紀要《人防車位的歸屬與利用》中載明：“人防車位作為人防工程的一種現實存在形式，本質屬性為國防戰備設施，應當歸國家所有。但為鼓勵社會資金投資人防工程建設，減輕國家財政負擔，人防工程經驗收合格后，投資者可以取得用益物權性質的人防車位使用權。” 第五種做法：與業主簽訂人防車位5年期的租賃協議，業主支付5年租賃費用。 這種做法符合《人民防空法》、江西省《關于進一步規范防空地下室平時使用和維護管理有關問題的通知》等法律規定，但開發商最不情愿采取此種做法，原因為：一是開發商不能很好地回籠投資；二是增加了開發商、物業后期管理、運營成本。 為規避相應法律風險，贛深律師提醒如下： 提醒開發商：開發商應當采取第四種或第五種處理方式，開發商在租賃人防車位或與業主簽訂人防車位使用權轉讓協議時，應當如實告知業主車位的性質，告知業主人防車位平時用途，并約定戰時或緊急狀態情況下的處理方式。 提醒業主：租賃人防車位或受讓人防車位使用權時，一定要了解車位的性質，謹慎簽訂相關協議。如業主要求車位能辦理相應的產權證，建議業主不要受讓人防車位使用權。
